As pessoas que moram em condomínios geralmente estão familiarizadas com o termo fundo de reserva. Afinal, na maioria dos condomínios, está na folha de pagamento todo mês.
Ainda assim, os moradores e até mesmo os administradores costumam ser céticos sobre o que são as reservas e como elas serão usadas.
O que é o fundo de reserva?
De um modo geral, um fundo de reserva é um tipo de poupança que um condomínio faz para atender a necessidades especiais, emergenciais ou pontuais. Foi regulamentada na Lei 4.591/64 (mais conhecida como Lei do Condomínio) e não foi revogada pelo Código Civil.
Por lei, a convenção de condomínio deve especificar a forma de contribuição para o fundo de reserva. A convenção geralmente determina o valor do pagamento (geralmente como uma porcentagem da taxa de condomínio), a duração do pagamento e os tipos de taxas que podem ser pagas.
Quanto deve ser cobrado do fundo de reserva?
O valor que deve ser cobrado do Fundo de Reserva a cada mês, é um percentual da taxa de condomínio. Normalmente, varia de 5% a 10%. Ou seja, se o condomínio custar R$ 200,00, o valor cobrado do fundo de reserva varia de R$ 10,00 e R$ 20,00.
O mais recomendado é arrecadar fundos para um valor igual a duas a três vezes o valor da arrecadação da ordinária.
Por exemplo, se o total de recebimentos em um mês for de R$ 10.000, a reserva deve ser recolhida até acumular entre R$ 20.000 e R$ 30.000. Depois disso, a coleta de pausa pode ser avaliada.
Além disso, o condomínio deve aplicar os recursos em uma conta aplicação ou outro investimento seguro para evitar que o valor se desvalorize.
Como as reservas devem ser usadas?
Assim como o percentual cobrado, o contrato de condomínio determinará como a reserva será utilizada. Ou seja, que tipo de taxas ele pode pagar.
De um modo geral, as reservas são preventivas e devem ser usadas para custear despesas especiais (como consertar um cano quebrado), bem como projetos de maior valor no longo prazo (como um investimento na substituição de um elevador e obras emergencias).
A utilização das reservas deve ser sempre comunicada aos proprietários das unidades no prazo de até 30 dias. Idealmente, o síndico deve realizar uma reunião especial para esse fim. Além disso, sempre que os fundos são retirados do fundo de reserva, esse valor deve ser complementado.
Vale lembrar que, em geral, o fundo de reserva não deve ser utilizado para cobrir despesas ordinárias, ou seja, as despesas do dia a dia do apartamento, a menos que essa possibilidade esteja expressamente prevista na convenção.
Caso contrário, para tomar essa medida, a matéria deve ser submetida à aprovação da assembleia e um plano para repor o valor utilizado pelo fundo.
Posso usar o fundo de reserva para cobrir a inadimplência no condomínio?
Essa é uma dúvida comum entre os síndicos que enfrentam a inadimplência dos condomínios. Afinal, a inadimplência dificulta o pagamento de taxas comuns e obriga outros inquilinos a pagar taxas mais altas para fechar buracos em seus orçamentos.
Para evitar taxas mais altas para outros proprietários de apartamentos, alguns sindicatos estão considerando usar reservas para cobrir a diferença dos inadimplentes. No entanto, conforme mencionado acima, as reservas só podem ser utilizadas de acordo com as disposições da Convenção. E, de um modo geral, a convenção estipula que só deve ser utilizado para despesas extraordinárias, urgentes e não previstas.
Ou seja, o fundo de reserva não foi criado para cobrir a inadimplência. A menos que essa possibilidade esteja expressamente prevista na Convenção, o síndico não pode usar as reservas para cobrir taxas de apartamento não pagas.
Para resolver a inadimplência do condomínio, os síndicos podem investir em outras áreas, como a contratação de um serviço de cobrança de condomínio garantido.
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